전세사기특별법 개정, 

기한 연장으로 끝나선 안 된다!

피해자 구제보다 대선 일정 고려해 서둘러 법안 처리하기 급급

4월 16일, 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회에서 전세사기 특별법 개정안이 통과되었다. 여야는 특별법 종료를 45일 앞두고 적용 기한을 2년 연장하는 데 합의했다. 전세사기 특별법의 적용 기한을 연장한 것은 피해자 보호를 위한 최소한의 조치로, 다행스러운 일이다. 그러나 피해자들이 지속적으로 요구해 온 제도 개선 사항들이 이번 개정 논의에서 제외된 점에 대해서는 깊은 유감을 표한다. 특히, 특별법 적용 대상을 제한하기로 한 것은 문제가 크다. 개정안은 특별법 기한을 연장하면서도 적용 대상을 올해 5월 31일 이전 최초 계약을 체결한 세입자까지만 적용 받을 수 있도록 제한했다. 즉, 올해 6월 1일부터 계약하는 세입자들은 이후 전세사기를 당해도 특별법의 구제 대상에서 배제된다. 이는 도무지 납득할 수 없는 조치다.

4월 16일 국토교통위의 논의는 현 전세사기 대란이 부동산 가격 급등기에 한시적으로 발생한 예외적 상황이며, 임차인이 더욱 주의를 기울여 계약하면 전세사기를 피할수 있다는 문제 인식을 전제하고 있다. 전세사기는 단순한 경기변동이나 정보 비대칭의 문제가 아니라 과도하게 부풀려진 전세가와 전세가격을 떠받치는 대출과 보증 중심의 세입자 주거정책, 임차인에게 불리하게 작동하는 불평등한 주택임대차 상황 등 구조적인 문제에서 발생한 사회적 재난이다. 정부와 국회는 특별법 제정 후 2년이 다 되어가도록 제대로 된 예방 대책 하나 마련하지 않았다. 전세 대출과 전세보증 기준을 강화하는 등의 조치를 취했으나, 전세사기를 막기에는 턱없이 부족한 수준이다. 주거 시민단체와 관련 전문가들이 ▲전세가율 규제, ▲등기 의무화, ▲임대주택 등록 의무화, ▲임대사업자 관리·감독 강화 등 다양한 개선 방안을 제시해 왔음에도, 이에 대한 입법 발의와 제도 개선은 거의 이루어지지 않았다. 그 결과, 세입자들은 여전히 전세사기와 깡통전세의 위험에 노출되어 있고 신규 피해자들이 지속적으로 발생하고 있다. 이렇듯 전세사기 예방대책 및 근본적인 제도 개선 대책이 전무한 상황에서 2025년 6월 1일부터 신규 계약한 세입자를 전세사기 위협으로부터 보호하지 않겠다는 것은 전세사기를 개인의 책임으로 전가하던 2023년 특별법 제정 이전으로 역행하는 조치이며, 향후 특별법의 기한 연장을 하지않겠다고 못을 박는 것이나 다름없다.

그동안 전세사기 피해자들이 요구해 온 ▲사각지대 피해자 지원 방안 마련, ▲피해자 인정 요건 완화, ▲임대인의 동의 없이 지방자치단체가 피해주택의 안전을 확보할 수 있도록 하는 시설관리 권한 강화 등은 법 개정 논의에서 제외되었다. 특히 이소영 의원안에서 제시된 공공주택사업자가 피해주택 매입신청을 받은 경우 경·공매 유예 신청 권한을 부여하는 방안, 윤종오 의원안의 피해주택 시설관리 근거 강화 방안 등은 피해자들에게 꼭 필요한 대안임에도 불구하고, 이에 대한 논의조차 이뤄지지 않은 것은 매우 실망스럽다.

개정안은 이후 국토위 전체회의와 본회의 등을 남겨두고 있다. 전세사기 특별법 개정은 단순한 적용 기간 연장에 그쳐서는 안 된다. 특별법은 제정 당시부터 여야가 6개월마다 보완 입법을 추진하기로 합의했으나, 실제로는 1년이 지나서야 한 차례 개정되었을 뿐이다. 국회 국토교통위원회는 4월 16일 통과된 적용 예외 규정을 삭제하고, 보완대책을 추가해 실효성 있는 제도 개선안을 통과시켜야 한다. 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회는 사각지대 없는, 실효성 있는 특별법 개정과 함께 전세사기 및 깡통전세를 근본적으로 예방할 수 있는 입법을 강력히 촉구한다.

*성명 [원문보기/다운로드]

 *글 출처_참여연대

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세입자114와 함께하는 주거/세입자 단체들의 소식을 전합니다.

 안녕하세요. 이번 제4차 정기총회에서 세입자 114의 신임 사무처장으로 선출된 소현민입니다. 이렇게 지면으로 먼저 인사드리게 되었습니다. 지난 2월 26일 네덜란드 전국세입자연합회 “Woonbond”를 방문한 내용을 소개드립니다.

 글_소현민 (세입자 114 사무처장)

 

1. 개요

  Woonbond는 세입자의 권리를 보호하고 주거 환경 개선을 위해 활동하는 네덜란드의 전국 단위 협회입니다. 1990년에 세 개의 세입자 단체가 합병하여 설립되었습니다. 현재 개인 회원 약 11,000명과 지역 세입자 단체 약 400개 이상을 회원으로 두고 있고, 이들을 통해 약 170만 가구를 대표합니다. 이는 네덜란드 전체 임대 시장의 약 50%에 해당하는 규모입니다.

 

2. Woonbond의 단체 회원 - 세입자 단체와 거주자 위원회

  Woonbond의 단체 회원은 공공 부문(주택협회 및 비영리 임대주택)과 민간 부문의 다양한 형태의 세입자 단체로 구성되어 있습니다. 이러한 세입자 단체는 규모에 따라 그 성격과 활동 방식이 다릅니다. 주택협회나 대형 민간 임대업자의 임대주택을 대상으로 하는 대규모 단체도 있는가 하면, 단일 아파트 단지나 건물 블록 단위에서 활동하는 소규모 거주자 위원회도 있습니다. 대부분은 자원봉사자들에 의해 운영되지만 일부는 전문 직원을 고용해 보다 체계적으로 활동하고 있습니다.

  주택협회나 대형 민간 임대업자 임대주택의 세입자 단체(Tenant organization)는 법적으로 다양한 역할이 부여되어 있습니다. 이들은 지방자치단체 및 주택협회와 함께 지역 성과협약(performance agreements)을 체결하는 중요한 협력 파트너입니다. 그외에도 임대 정책에 대하여 자문할 권리, 서비스비용 정책 변경에 대한 동의권, 필요한 정보에 접근할 권리, 이사회 구성원의 교육 받을 권리, 재정 지원 및 비용 보상 받을 권리를 가집니다.

  보다 소규모인 ‘거주자 위원회(Residents' committee)’는 아파트 건물이나 블록(최소 25세대 이상)을 기반으로 조직되는 단체입니다. 이들은 리모델링, 유지보수, 관리비 문제, 철거와 관련된 사항에 대해 임대인과 협의하는 역할을 맡습니다. 임대인은 거주자 위원회의 활동을 지원해야 할 의무가 있지만, 거주자 위원회의 법적 권한은 위 세입자 단체에 비해 상대적으로 제한적입니다.

  다만, 100채 이하의 소형 임대인의 임대주택을 대상으로는 세입자 조직이 거의 존재하지 않고 있습니다. 이에 이러한 소규모 임대업자들도 세입자 조직을 구성하도록 유도하는 정책을 추진하고 있다고 합니다.

 

3. Woonbond의 역할

  Woonbond는 세입자 단체와 개인 회원을 대상으로 다양한 지원 프로그램을 운영하고 있습니다. 대표적으로, 다양한 교육 프로그램을 운영하고, 지역 성과협약 체결, 임대 정책 자문, 리모델링 프로젝트 지원 등의 현장 활동에 동행하며, 임대료 책정, 계약, 관리비, 유지보수 등과 관련한 법률 상담을 제공하고, 주택 정책 매거진 ‘Huurpeil’를 발행하는 등 다양한 도서 및 안내책자를 제작하여 배포하고 있습니다.

  또한, Woonbond는 지역과 국가 차원 모두에서 세입자의 권익을 강화하기 위해 정책적 영향력을 행사하고 있습니다. 국회 및 정부 부처를 대상으로 한 정책 개선을 촉구하고, 지방정부와도 협력하고 있으며, 전국 주택 관련 단체들과의 네트워크 활동을 수행하고, 국제세입자연합(IUT)를 통한 EU 및 글로벌 차원의 활동까지 넓은 범위에서 활동하고 있습니다.

  Woonbond 관계자는 최근 주요 성과로, 더 많은 임대주택에 임대료 상한제 적용, 단기 임대계약의 원칙적 허용 폐지, 저소득층 세입자 대상 임대료 인하, 임대료 지원 인상, 주택 단열 개선을 통한 관리비 절감, 지방정부의 악질 임대인 단속권한 강화 등을 소개하였습니다.

 

4. 마무리

  Woonbond를 방문하면서 특히 인상적이었던 것은 다양한 유형의 세입자 단체들이 활발하게 조직되어 있다는 점이었습니다. 지역 곳곳에 다양한 규모의 임차인 단체들이 뿌리내리고 있었기에, 전국 단위 세입자 협회 역시 탄탄하게 운영될 수 있다는 것을 느꼈습니다. 우리 역시 세입자의 목소리를 더욱 키우기 위해서는 다양한 세입자 조직이 지역별로 뿌리내려야겠다는 생각이 든 방문이었습니다. 

세입자114의 4월 상담을 주제별로 정리해봤어요.

4월 상담은 총 46건 이루어졌습니다. 4월에 상담이 지난 1-3월에 비해 2배 가까이 증가하였습니다. 세입자들이 겪는 분쟁이나 어려움이 그만큼 증가하고 있는 것인지 우려가 됩니다. 앞으로 세입자114는 세입자들을 위한 법률 상담이외에도 관련한 제도와 법을 개선하기 위해 다양한 노력을 펼치도록 하겠습니다!  

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